Eigenaren risicoflats hoeven niet te rekenen op steun van de overheid

DEN HAAG - Eigenaren van appartementen in flats met verzwakte balkons of galerijen hoeven niet te rekenen op steun van de overheid. ‘De verantwoordelijkheid voor goed onderhoud en voldoende reserveringen voor toekomstige investeringen ligt te allen tijde bij de eigenaren’, antwoordde minister Stef Blok van Wonen (VVD) in januari op Kamervragen.

Ook gemeenten wijzen er in antwoorden op vragen van Omroep West op dat eigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van hun woning. Voor 1975 gebouwde flats waarvan de galerijvloeren zijn verbonden aan de binnenvloeren van de woningen, lopen het risico te bezwijken. Dit komt door slijtage aan de galerijen of balkons. In 2011 stortte in Leeuwarden een deel van een galerij plotseling in. Sindsdien worden in het hele land flats gecontroleerd op slijtage.

In onze regio staan tientallen van dergelijke flatgebouwen, onder meer in Leidschendam-Voorburg, Westland, Rijswijk en Leiden. Bij lang niet alle flatgebouwen is sprake van een acuut gevaar. Maar in Den Haag (61 risicoflats) zijn of worden binnenkort veertien galerijflats gestut. In december bleek dat de betonconstructie bij de Escampflat aan de Leyweg niet goed is. De gemeente sommeerde de flat te laten stutten en adviseerde bewoners met niet te veel mensen tegelijk over de galerij te lopen en geen zware spullen te verhuizen.

Gemeenten verantwoordelijk voor toezicht

Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het toezicht op de flatgebouwen. Uit een rondgang van Omroep West blijkt dat sommige gemeenten in onze regio actief eigenaren van galerijflats, zoals woningcorporaties, aansporen om bouwkundige onderzoeken uit te laten voeren. Andere gemeenten zien geen aanleiding om de risicoflats extra te (laten) onderzoeken, zoals Westland. ‘Bij ons zijn er nu geen waarnemingen van een mogelijke niet goede staat van galerijvloeren. Zij zijn overigens niet in bijzondere mate meer gecontroleerd dan andersoortige bouwwerken.’

Volgens de gemeente zijn er ‘(nu) geen klachten bekend’. Bij het incident in Leeuwarden waren er echter ook geen signalen, zoals roestsporen, scheurvorming of grote doorbuiging, dat de vloer zou gaan bezwijken. ‘Soms kunnen constructies wel waarschuwen doordat er in korte tijd grote vervormingen optreden. In Leeuwarden was dat helaas niet het geval’, laat de gemeente Westland aan Omroep West weten.

Minister Blok: onderzoeksplicht vergemakkelijkt handhaving

Omdat de appartementengebouwen met galerijen in Westland eigendom zijn van professionele organisaties zoals woningcorporaties, mag volgens de gemeente verwacht worden dat deze organisaties voldoende kennis in huis hebben om ‘verantwoord en tijdig onderhoud te plegen’. Ook van ‘(grotere) VvE’s (Vereniging van Eigenaren) mag verwacht worden dat zij verantwoord omgaan met onderhoud en renovatieplannen’. Minister Blok is geen voorstander van een ‘APK voor gebouwen’, omdat dit leidt tot een lastenverzwaring voor eigenaren.

Het is sinds 1 januari 2015 wel mogelijk om een ‘onderzoeksplicht in te voeren voor evidente veiligheidsproblemen bij gebouwen’. Dit vergemakkelijkt volgens minister Blok de handhaving door gemeenten als eigenaren zelf geen onderzoek willen uitvoeren. Hij wil dit nieuwe handhavingsinstrument inzetten bij nieuwe veiligheidsproblemen en niet bij bestaande problemen, ‘waarbij in het verleden al acties in gang zijn gezet door eigenaren en gemeenten, zoals bij de onveilige galerijvloeren’.

Renovatie loopt in de papieren

Als gemeenten in staat zijn om aan te tonen dat een constructie niet veilig is, kunnen zij vastgoedeigenaren sommeren om galerijen of balkons veiliger te maken. De manier waarop dat gebeurt, bepalen de eigenaren zelf. Veel VvE’s kiezen in eerste instantie voor het plaatsen van zogenaamde ‘stempels’. Als galerijen of balkons gestut zijn, zijn zij veilig.

Sommige verenigingen zijn van plan om de stempels jaren te laten staan. Dit omdat renovatie flink in de papieren kan lopen. Volgens verschillende deskundigen moeten eigenaren van appartementen rekening houden met duizenden euro’s per woning, al bestaat de hoop dat er goedkopere oplossingen op de markt komen. Meerdere VvE’s hebben dat geld nu niet in kas. Voor financiële steun hoeven de verenigingen dus niet aan te kloppen bij de Rijksoverheid of gemeenten. ‘De eigenaar is altijd verantwoordelijk’, benadrukt bijvoorbeeld Westland.

‘Gemeente kan leningen met lage rente aanbieden’

Minister Blok wil dat elke VvE verplicht wordt een minimaal bedrag te sparen voor (regulier) onderhoud. ‘Dit spaarbedrag kan worden bepaald op basis van een percentage van de herbouwwaarde of op basis van een Meerjarenonderhoudsplan (MOP)’, schrijft hij in antwoord op Kamervragen. Ook wil Blok dat het voor VvE’s makkelijker wordt om geld te lenen ‘in geval van onvoorziene onderhoudskosten of voor investeringen waarin de vulling van het reservefonds niet voorziet’.

Volgens de minister kan een gemeente ‘hierin faciliteren, door op de mogelijkheden voor externe financiering te wijzen en eventueel hiervoor laagrentende leningen aan te bieden’. De rente van dergelijke leningen voor het onderhoud en herstel van de balkons of galerijen zijn fiscaal aftrekbaar, aldus een woordvoerder van het ministerie. ‘Daarmee zijn de nettolasten lager dan de brutolasten.’

Risicoflats Den Haag trekken samen op

Maar gemeenten staan nog niet te springen om leningen met een lage rente aan te bieden. Uiteindelijk moet ook dat geld ergens vandaan komen, zo redeneren zij. Anders gezegd: de belastingbetaler draait dan op voor de lage rente voor de VvE’s van de risicoflats.

De flats ‘Leyenhoven’ (Volendamlaan), ‘Groenhoven’ (Volendamlaan), ‘Houtzicht’ (Leyweg) en ‘Escamp’ (Leyweg) in Den Haag zijn of worden binnenkort (gedeeltelijk) gestempeld, omdat de constructie niet aan de veiligheidseisen voldoet. De VvE’s van de flatgebouwen onderzoeken of zij samen kunnen optrekken. ‘Mochten de leden van deze VvE's uiteindelijk kiezen voor eenzelfde oplossing dan zou er nog enige financieel voordeel kunnen worden behaald, omdat er dan een grotere totaal aanbesteding kan plaatsvinden’, schrijft de VvE van de Escampflat op de website.

VvE Escampflat: verhalen kosten wordt een moeilijk verhaal

Over gesprekken met de gemeente is de vereniging niet enthousiast. Als het aan de VvE ligt richten die zich vooral op het onderzoeken van mogelijkheden tot een uitweg voor leden die ‘echt geen enkele optie hebben om de noodzakelijke extra bijdrage te betalen’. Deze mensen zullen volgens de vereniging zonder steun in een schuldsanering terechtkomen. De gesprekken ontwikkelen zich niet in de door de VvE gewenste richting, maar dat de besprekingen nog steeds gaande zijn is wel ‘positief’.

Volgens de VvE staat vast dat er juridisch geen mogelijkheden zijn de (herstel-)schade te verhalen via de opstalverzekering of op de bouwer van destijds (1965). Verhalen op de gemeente, omdat de Dienst Bouw- en Woningtoezicht ‘onvoldoende controle heeft uitgeoefend op de daadwerkelijke uitvoering conform de verleende vergunning wordt een heel moeilijk verhaal’, aldus de VvE. Er liggen volgens de vereniging ‘extreme kosten in het verschiet’ en het is maar zeer de vraag of een procedure tot een positief resultaat leidt.

Maar als veel flats in Den Haag hetzelfde probleem hebben, is ‘het onvoldoende controleren door Bouw- en Woningtoezicht geen uitzondering, maar regel’. Dan kunnen de betrokken VvE’s eventueel samen onderzoeken of een procedure kansrijk is.

Deel dit artikel: