'Gemeente Den Haag verantwoordelijk voor omstreden verkoop aan Omar Munie'

DEN HAAG - De gemeente Den Haag is verantwoordelijk voor de omstreden verkoop van het pand Rijnstroom aan het Noordeinde aan Omar Munie. Dat zegt het Rijksvastgoedbedrijf in een reactie op een onderzoeksrapport van het ministerie van Binnenlandse Zaken. De gemeente zou het pand onderhands voor een veel te lage prijs aan de ondernemer hebben verkocht, die hierbij misbruik zou hebben gemaakt van zijn maatschappelijk belang.

Het pand was tot 2017 in handen van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Omdat het al vier jaar leegstond, wilde de overheid het pand - dat direct aan Paleis Noordeinde grenst - verkopen. De uit Somalië gevluchte Munie was geïnteresseerd en beloofde het pand te gebruiken om vluchtelingen en mensen met een achterstand tot de arbeidsmarkt aan het werk te helpen.

Het RVB mag echter niet direct aan particulieren verkopen, en daarom werd de gemeente Den Haag bij het project gehaald. Het vastgoedbedrijf verkocht het pand aan de gemeente, die het gebouw onder precies dezelfde voorwaarden doorverkocht aan Munie, zodat die daar zijn tassenwinkel en atelier kon vestigen. Boven dit atelier zouden vijf luxe appartementen moeten komen.

Werkkamer prinses Beatrix

De ambitieuze plannen van de ondernemer kwamen niet van de grond en binnen enkele maanden werd het pand doorverkocht aan projectontwikkelaar Jeroen de Wilde, die er een hotel van wil maken. De alarmbellen gingen vooral bij het Koninklijk Huis ineens af, want vanuit de kamers van het hotel kunnen de gasten direct de werkkamer van prinses Beatrix, die nog steeds vanuit paleis Noordeinde werkt, inkijken. De Wilde zag uiteindelijk, onder druk van het Koninklijk Huis, af van zijn plannen om een hotel in het pand te vestigen.

Onderzoeksplatform Follow The Money is ondertussen in het project gedoken. Daar waar het RVB en de gemeente de verkoopprijs angstvallig geheimhouden, kwam toch naar buiten dat Munie ongeveer 1,7 miljoen euro voor het pand heeft betaald. Een schijntje. Op basis van de WOZ-waarde komen zij voor het pand van 1331 vierkante meter op een waarde van 4,7 miljoen euro. 'Zelfs als het er van binnen uitziet als het decor van een oorlogsfilm is het veel te laag', reageert een anonieme Haagse makelaar in het artikel op de verkoopprijs van 1,7 miljoen euro.

Niet tot onopvallendheden

Staatssecretaris Raymond Knops van Binnenlandse Zaken liet daarom een onafhankelijk onderzoek uitvoeren naar de verkoop van het pand. In het vrijdag gepresenteerde rapport van het Auditteam Rijk (ADR) heeft het team alle feiten rond de omstreden verkoop op een rij gezet. 'Op een aantal punten na leidt het feitenrelaas niet tot opvallendheden', zo schrijft de staatssecretaris in een begeleidende brief aan de Tweede Kamer.

Toch stellen de onderzoekers wel wat vraagtekens bij de gang van zaken. Zo hebben het RVB en de gemeente Den Haag het pand verkocht aan de persoon Omar Munie en niet aan zijn stichting, terwijl dit wel het uitgangspunt van de wet is. Ook is het taxatierapport waarop de relatief lage verkoopprijs is gebaseerd onduidelijk en zijn de procedures niet goed gevolgd.

Verantwoordelijkheid gemeente

Volgens het Rijksvastgoedbedrijf ligt de verantwoordelijkheid voor de omstreden deal met Munie bij de gemeente Den Haag. 'Het is altijd de bedoeling geweest dat het RVB het pand verkocht aan een mede-overheid en dus niet aan een natuurlijk persoon', zo schrijft directeur Annet Bertram in een reactie in het rapport. 'Het is de verantwoordelijkheid van de gemeente om vervolgens een keuze te maken aan welke persoon of instelling het pand eventueel wordt verkocht.'

Formeel heeft Bertram gelijk. Ambtenaren van de gemeente en medewerkers van het RVB hadden rond de verkoop van het pand aan Munie veel contact over de manier waarop het koopcontract vormgegeven moest worden. De gemeente Den Haag wilde dat er maar één contract kwam, waarin staat dat het pand van het RVB naar Munie gaat en dat de gemeente niet meer dan tussenpersoon is.

Intermediair

Dit schrijft het college van Den Haag ook naar aanleiding van vragen van de PVV over de verkoop. Hierin wordt het verloop beschreven: 'Een pand wordt aan de gemeente aangeboden indien het RVB het pand wil verkopen. Bij de gemeente heeft de heer Munie zich gemeld. De gemeente heeft ermee ingestemd te fungeren als 'intermediair' in een zogenaamde A-B-C-constructie: het RVB verkoopt marktconform aan de gemeente die direct tegen hetzelfde bedrag, dus ook marktconform, doorverkoopt aan een derde partij. De marktconformiteit wordt bepaald door een onafhankelijke taxateur. Het kost de gemeente dus niets.'

Het Rijksvastgoedbedrijf wil niets van de A-B-C-constructie weten en de gemeente Den Haag stemt in met een A-B/B-C-constructie. Dit houdt in dat er twee losse koopcontracten worden gemaakt. De gemeente Den Haag koopt het pand van het RVB en niet veel later wordt het tegen dezelfde voorwaarden verkocht aan Munie.

Geen verantwoordelijkheid

Op het eerste gezicht verandert er niet zoveel, maar contractueel gezien staat het RVB nu helemaal los van Munie, ook al wisten ze van de plannen, zoals Bertram toegeeft. 'Het RVB was op de hoogte van de wijze waarop de gemeente invulling ging geven aan de herbestemming, maar droeg daarvoor geen verantwoordelijkheid.'

Het RVB lijkt hiermee de fouten die uit het rapport naar voren zijn gekomen in de schoenen van de gemeente Den Haag te schuiven. Want ook al zegt de staatssecretaris dat er op enkele punten na geen opvallendheden zijn, is er wel degelijk kritiek op de manier waarop Munie het karakteristieke pand in handen heeft gekregen.

Openbare verkoop

Zo is de constructie tussen het RVB en de gemeente bedoeld om panden die in handen van de overheid zijn een publieke functie te geven. Instellingen kunnen zo een voorkeurspositie krijgen om hun publieke taak zo doelmatig mogelijk aan te kunnen pakken. Is er vanuit de overheden geen interesse voor een pand, dan kan de overheid overgaan tot een openbare verkoop aan een publiek persoon.

De maatschappelijke plannen van Munie zijn gebruikt om de onderhandse verkoop mogelijk te maken. Maar de uiteindelijke verkoop door de gemeente Den Haag gebeurt niet met de stichting van Munie, maar met de ontwerper als privépersoon, waardoor een doorverkoop met winst voor de ontwerper veel eenvoudiger werd. In het contract met Munie werd een bepaling opgenomen dat zowel de ontwerper, als eventuele rechtsopvolgers voor de onderste verdieping een publieke functie moeten garanderen. Bij overtreding heeft de gemeente recht op een bedrag van 10.000, een fractie van de waardestijging van het pand.

Lage verkoopprijs

Het RVB wees de gemeente Den Haag voor de ondertekening van het koopcontract er nog op dat de financiering voor het pand door Munie als privépersoon werd gedaan, maar dit werd door de ambtenaar niet als belangrijk gezien. 'Volgens mij is het relevant dat de stichting XX (de stichting van Munie, red.) activiteiten gaat uitvoeren in NE64 (het bewuste pand, red.). En dat de heer C. (Omar Munie, red.) dit via de akte verklaart. Welke exacte juridische relatie er is tussen de heer C. en de Stichting is, maakt mij niet zo veel meer uit. Ik heb daar niet bijgezeten.'

Het rapport stelt ook vraagtekens bij de lage verkoopprijs. De prijs was gebaseerd op een onafhankelijke taxatie van het bedrijf Frisia. De onderzoekers noemen het opvallend dat Frisia in het rapport nergens uitlegt hoe het tot bepaalde bedragen is gekomen. Zo liggen de gebruikte huuropbrengsten lager dan bij vergelijkbare panden in de buurt. Ook worden de renovatiekosten niet onderbouwd. In een taxatierapport van 2014 zouden die 700 euro per vierkante meter bedragen, bij Frisia kwamen die zonder verdere uitleg uit op 1575 euro per vierkante meter. De renovatiekosten zijn bij de bepaling van de verkoopprijs van de marktwaarde afgehaald, waardoor het pand een stuk goedkoper werd.

Marginale toets

Uiteindelijk kwam Frisia tot een prijs van 1,7 miljoen euro. Voor dit bedrag is het pand ook aan de gemeente Den Haag, en daarna aan Munie verkocht. Munie liet het pand zelf ook taxeren. Hieruit bleek dat het pand na een verbouwing van 700.000 euro een waarde zou kunnen krijgen van 3,5 miljoen euro. In dat geval had de verkoopprijs 2,8 miljoen euro moeten zijn, ruim een miljoen euro meer dan Munie had betaald.

De directeur van het Rijksvastgoedbedrijf blijft na het onderzoek van mening dat er door het RVB geen fouten zijn gemaakt bij de vaststelling van de verkoopprijs aan de gemeente Den Haag. 'Het RVB voert een marginale toets uit bij een externe taxatie om vast te stellen of de taxateur in redelijkheid tot het waardeoordeel heeft kunnen komen', zo schrijft ze in de reactie op het onderzoek. 'De marginale toets heeft plaatsgevonden en er zijn daarbij geen bijzonderheden geconstateerd. Bij nadere beschouwing zijn de punten die het onderzoek niet van dien aard dat dit wel had moeten gebeuren.'

Bewust tegen wet in

Hart voor Den Haag/Groep de Mos heeft al hard uitgehaald naar het gemeentebestuur naar aanleiding van het onderzoek. 'Dit rapport bewijst ons gelijk, het is klip en klaar dat wettelijke regels met voeten getreden zijn', zegt raadslid Ralf Sluijs. 'Opeenvolgende gemeentebesturen hebben bewust tegen de wet in gehandeld, willens en wetens gelogen en zaken structureel toegedekt om het pand maar aan Munie te kunnen verkopen', aldus Sluijs, die schriftelijke vragen aan het college heeft ingediend.

Het college benadrukt in een reactie dat de maatschappelijke functie voor het pand wel degelijk is blijven bestaan. 'De gemeente Den Haag had en heeft als doel dat er een invulling is voor het betreffende pand, dat ten tijde van de transactie al geruime tijd leeg stond. Leegstand doet immers afbreuk aan de omgeving. De gemeente heeft bij de verkoop laten vastleggen dat er voor het gebruik van de benedenverdieping een maatschappelijke doel moest worden gediend. Deze verplichting geldt ook voor de rechtsopvolgers en wordt op dit moment ingevuld door verhuur aan de heer Munie. Volgens het bestemmingsplan is een hotel toegestaan, maar contractueel is vastgelegd dat de benedenverdieping die maatschappelijke bestemming houdt.'

Procedures goed verlopen

De gemeente laat weten in de toekomst wel voorzichtiger te zijn in deals die het met het Rijksvastgoedbedrijf sluit. 'Het rapport bevestigt dat de procedures goed zijn verlopen en dat datzelfde geldt voor de taxaties die in opdracht van het RVB zijn uitgevoerd.' Ondanks dat heeft het college wel in reactie op een aangenomen motie van de gemeenteraad toegezegd voortaan het 'nee, tenzij'-principe te hanteren voor vastgoedtransacties met het Rijksvastgoedbedrijf, omdat het wenselijk is dat meerdere partijen mee kunnen dingen bij de verkoop van waardevol vastgoed.

LEES OOK: Hoe kon ontwerper Omar Munie een miljoenenpand op Noordeinde veel goedkoper kopen?

Deel dit artikel: