Nog nooit zoveel investeerders op de Haagse woningmarkt: hoe beïnvloedt dat de huizenprijzen?

Particuliere investeerders kopen geen huis om er zelf in te wonen, maar om het bijvoorbeeld te verhuren of om op te knappen en voor meer geld door te verkopen. Sinds 1 januari 2021 moeten zij bij aankoop meer belasting betalen over de waarde van een huis: 8 procent in plaats van 2. Volgens het Kadaster hebben veel investeerders om die reden op de valreep nog hun slag geslagen.

In Den Haag zijn met name de wijken met lagere huizenprijzen geliefd onder investeerders. In Transvaalkwartier, Rustenburg en Oostbroek, Leyenburg, Moerwijk en Laakkwartier en Spoorwijk werd eind 2020 tussen de 30 en 45 procent van de door bewoners verkochte huizen, eigendom van een belegger. Over heel Den Haag lag dit percentage op 30 procent. Dat is meer dan het gemiddelde in de vier grootste steden van Nederland (25 procent) en een stuk meer dan het landelijk gemiddelde (15).

Dit hoge aandeel van particuliere investeerders is een voorlopige piek in een hausse die in 2013 begon, toen de huizenmarkt uit het slop kroop na de financiële crisis. Sindsdien is de gemiddelde prijs van huizen ieder jaar gestegen, wat de woningmarkt aantrekkelijk maakt voor beleggers: hun investeringen worden immers ieder jaar meer waard.

Maar de stijgende huizenprijzen zijn volgens onderzoeker Paul de Vries van het Kadaster niet de enige reden dat zo veel investeerders zich nu op de woningmarkt wagen: 'De huizenprijzen stijgen al sinds de oorlog, maar er waren nog nooit zo veel investeerders', aldus De Vries. Volgens hem is ook de lage rente van belang: op dit moment zijn hypotheken goedkoop en krijg je nauwelijks rendement voor spaargeld, wat het weer aantrekkelijk maakt om het te investeren. Verder noemt De Vries het feit dat woningaankoop jarenlang is gestimuleerd door de overheid.

Behalve het aantal investeerders, vallen ook de wijken waar zij toeslaan op: voornamelijk in de stadsdelen Laak en Escamp. Volgens De Vries zijn deze buurten in trek omdat de huizenprijzen er relatief laag zijn. Hij licht toe: 'Er zijn twee typen investeerders: mensen die huizen kopen, opknappen en verkopen, en mensen die huizen kopen voor de verhuur.'

Dat laatste kan je volgens De Vries doen voor expats – wat in Den Haag veel gebeurt in duurdere wijken – maar de grootste groep investeerders kiest voor goedkopere woningen. 'Omdat je dan minder geld nodig hebt om te beginnen met investeren.'

Meer particuliere investeerders op de markt leidt volgens het Kadaster waarschijnlijk tot meer krapte en dus nog hogere huizenprijzen. In verhouding tot het aantal woningzoekenden is het aanbod al niet groot. Als beleggers zich dan ook in de woonstrijd mengen, wordt de disbalans nog groter.

Bovendien verdienen investeerders, mits zij succesvol zijn, vaak sneller geld dan mensen die alleen werken – en kunnen zij dus sneller meer huizen kopen. Deze toenemende krapte is ook de reden dat overheid het kopen van huizen minder aantrekkelijk heeft gemaakt voor particuliere investeerders.

Een krappe woningmarkt is vooral lastig voor starters, die vaak nog weinig spaargeld hebben, maar volgens De Vries is het een misverstand dat particuliere beleggers altijd de huizen kopen waar starters willen wonen. 'Starters kopen vaak wat grotere woningen en ontlopen investeerders daardoor een beetje.'

Toch is het aandeel van kopers onder de 35 jaar de afgelopen jaren afgenomen. Om die reden betalen starters onder de 35 sinds 1 januari juist geen belasting meer bij de aankoop van een huis.