Laak populair bij beleggers, maar 'buurt gaat achteruit door overbewoning'

Afgebladderde verf op de kozijnen, afval naast de containers en vuil in de portieken: het zijn geen zeldzaamheden in Laak. 'De buurt is achteruit gegaan op het gebied van veiligheid en afval', vertelt Saskia Zeldenrust van bewonerscollectief RadiLaak. 'Dat zijn, denken wij, problemen die samenhangen met overbewoning. Wat we willen is dat de buurt weer veiliger en vriendelijker wordt voor iedereen.'

In het laatste kwartaal van 2020 viel 30 procent van de Haagse huizen die door een bewoner werd verkocht in handen van een particuliere investeerder. Zo bleek afgelopen weekeinde uit een onderzoek van het Kadaster. In sommige buurten in Laak, loopt dit percentage zelfs op tot 40 procent, fors hoger dan het landelijke gemiddelde van 15 procent. Laak is, evenals het stadsdeel Escamp, zo populair onder beleggers vanwege de relatief lage huizenprijzen.

De inmenging van particuliere investeerders leidt niet alleen tot meer krapte op de woningmarkt – en daardoor waarschijnlijk hogere huizenprijzen – maar zet ook de leefbaarheid onder druk. Veel investeerders kopen een woning om deze door te verhuren, vaak per kamer. Hierdoor wordt het al dichtbevolkte Laakkwartier steeds drukker: in 2015 woonden er nog zo’n 14.900 inwoners per vierkante kilometer, in 2019 waren dit er bijna duizend meer.

De opgesplitste woningen in Laak en Escamp worden volgens de gemeente vaak verhuurd aan studenten en arbeidsmigranten. Volgens Theo Gruppe, die al 67 jaar in Laakkwartier woont en ook is aangesloten bij RadiLaak, maakt het niet uit wie er in de wijk komt wonen, maar is het probleem met deze groepen dat ze er vaak maar tijdelijk verblijven. ‘Als ze er maar zes maanden wonen interesseert het ze niet hoe het verder met de wijk gaat. Bovendien lijken de pandjesbazen vaak ook geen geld uit te willen geven voor een likje verf aan de buitenkant.'

Door de teruglopende leefbaarheid verlaten volgens Zeldenrust veel gezinnen en ouderen de buurt: 'Zij kunnen een mooi bedrag krijgen voor hun huis, maar daarmee kom je in een neerwaartse spiraal, want hun huizen worden weer opgekocht.'

Investeerders wachten niet rustig tot een huis op Funda staat, maar benaderen bewoners direct, voornamelijk via flyers in de brievenbus. RadiLaak is hier niet enthousiast over, mede omdat de folders soms misleidend zijn. Zeldenrust: ‘Er staat letterlijk in de folder dat ze de hoogste prijs bieden. Maar na een taxatie komt er echt wel wat hogers uit dan wanneer iemand dat uit de losse pols doet. Verder wordt in de folders vaak gedaan alsof de afzender een woningzoekende is, terwijl het na even googelen vaak toch om een belegger blijkt te gaan.’ Toch lijkt de truc succesvol: ‘Zo hebben we een oudere buurvrouw die de folder toch bewaart voor als ze wil gaan verkopen.’

Om beleggen in woningen minder aantrekkelijk te maken heeft het kabinet de overdrachtsbelasting voor investeerders al verhoogd van 2 procent naar 8 procent. Het Kadaster verwacht hier geen grote effecten van. ‘Vermoedelijk zullen ze dit doorberekenen in de huur’, aldus onderzoeker Paul de Vries.

Woonwethouder Martijn Balster (PvdA) van de gemeente Den Haag wil daarom harder ingrijpen. 'Vorig jaar hebben we al ongekende maatregelen ingevoerd, maar er is meer nodig.' Met die maatregelen doelt Balster op het gedeeltelijk verbod op verkamering dat sinds maart 2020 in heel Den Haag geldt. Hierdoor ontstonden er vorig jaar in Laak nog maar 16 nieuwe woningen als het gevolg van een woningsplitsing, tegenover 123 in 2019.

Balster wil de verkamering verder aanpakken door de vergunningsplicht voor kamerverhuurders aan te scherpen. Nu is een vergunning vereist vanaf drie huurders. Balster wil dit voor de stad in het algemeen terugschroeven naar twee en voor kwetsbare delen als Laak helemaal geen vergunningen meer afgeven. Daarvoor moet wel eerst de wet worden gewijzigd; binnenkort komt de minister van Binnenlandse Zaken met een voorstel hierover.

Ook is de hulp van het Rijk nodig om een zelfbewoningsplicht mogelijk te maken. Die zelfbewoningsplicht, waarbij de koper verplicht is om in het huis te gaan wonen, kan de gemeente nu alleen invoeren voor nieuwe huizen. Balster wil dit kunnen invoeren voor alle huizen en lijkt dat binnenkort te kunnen doen: ‘Na lang lobbyen vanuit de gemeente heeft de Tweede Kamer hier vorige week toe besloten. Dus ik ga nu kijken hoe ik dit als de wiedeweerga kan invoeren in Den Haag.’

Maar Balster wil nog meer: ‘Ik zou graag willen dat het rijk werk maakt van het reguleren van de schrikbarend hoge huurprijzen in de vrije sector. Dan gaat het verdienmodel van woningen er uit, en komen normale kopers er weer tussen’.

Tegen reclame door flyers zegt Balster niet veel te kunnen doen, maar hij heeft begrip voor de zorgen over de leefbaarheid: 'Mensen willen eigenaar zijn van hun eigen woonomgeving en als ze het gevoel krijgen dat ze dat ontglipt, dan hebben we een probleem. Dat zien we hier nu gebeuren, dus ik zou heel graag zien dat het eigenaarschap, zowel letterlijk als figuurlijk, weer teruggebracht wordt in de wijk.'