Krijgen huisbazen terecht de schuld van krapte op de woningmarkt? 'Er is vooral te weinig gebouwd'

REGIO - Door het krappe aanbod van koopwoningen heerst er momenteel rumoer over de vele particuliere investeerders op de huizenmarkt. Omdat zij huizen kopen met een winstoogmerk worden ze aangeduid als huisjesmelkers, pandjesbazen en vastgoedcowboys. Maar wie zijn deze mensen precies? En wat vinden ze van de verwijten die hun ten deel vallen?

In de regio werd in 2020 ruim 22 procent van de huizen gekocht door particuliere investeerders, blijkt uit onderzoek van Omroep West. In 2019 was dat aandeel 18 procent. Doordat er momenteel relatief weinig koopwoningen worden gebouwd, leidt meer inmenging van investeerders tot een schevere balans tussen vraag en aanbod – en daarmee dus tot hogere huizenprijzen.

Dit kan het bijvoorbeeld moeilijker maken voor starters om een huis te kopen, maar er zijn ook andere zorgen: doordat sommige investeerders gekochte huizen opsplitsen in meerdere, kleine woningen, wordt het te druk in sommige wijken. Zo is in het Haagse stadsdeel Laak de leefbaarheid sterk onder druk komen te staan.

Verwijten van winstbejag

Door deze ontwikkelingen wordt er niet al te positief gesproken over vastgoedinvesteerders. Vaak wordt hen winstbejag verweten, en wordt gezegd dat het ze niet uitmaakt welke gevolgen hun investeringen hebben op de buurt of andere kopers. Maar klopt dat wel?

Een eenduidig antwoord daarop valt haast niet te geven. Want zoals er mensen zijn in alle soorten en maten, geldt dit ook voor investeerders. Als directeur Laurens van de Noort van de vereniging Vastgoed Belang wordt gevraagd wat zijn leden bindt, wijst hij op de resultaten van een onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving: 'Lange termijnbinding aan de woningmarkt en risico-aversie.' Oftewel: geen cowboys die op snelle winst uit zijn.

Pensioen opbouwen

Via de cijfers van het Kadaster kan er onderscheid worden gemaakt tussen drie typen investeerders. Allereerst personen die onder hun eigen naam drie of meer huizen bezitten. In deze groep begeven zich veel kleine investeerders: volgens Van de Noort heeft zo'n 90 procent één á twee woningen in de verhuur. 'Denk hierbij bijvoorbeeld aan zelfstandig ondernemers die zo pensioen opbouwen.'

Volgens Van de Noort is zo’n twee derde van de 750.000 Nederlandse particuliere huurwoningen in bezit van zulke 'natuurlijke personen'. Volgens het Kadaster kocht dit type investeerder in de eerste helft van 2020 ongeveer 10 procent van alle woningen in grote steden.

Verschillende bv’s

De tweede groep beleggers die het Kadaster onderscheidt, bestaat uit bedrijven die minder dan 500 woningen bezitten. Zij hadden van alle investeerders begin 2020 het grootste aandeel in de woningtransacties in grote steden: 20 procent van alle huizen werd door hun gekocht.

Tot deze tweede groep behoren de meeste grote investeerders, waaronder soms ook beleggers die eigenlijk 500 of meer huizen bezitten. Veel investeerders zetten hun huizen namelijk op naam van verschillende bedrijven, vaak om fiscale redenen. Zo bezaten de Haagse vastgoedondernemers Dennis Buis en David Peters in 2019 samen ruim 900 woningen volgens de Volkskrant, die het eigendom van elke losse bv optelde, maar in het Kadaster komt geen van hun bv’s boven de 500 huizen uit.

Pensioenfondsen

Bedrijven die officieel wel meer dan 500 huizen bezitten, zijn vaak institutionele beleggers als pensioenfondsen, maar soms ook grote verhuurders zoals Metterwoon (volgens de Volkskrant ruim 1.300 woningen in Den Haag in 2019). Hoewel deze groep de meeste huizen bezit, was het aandeel in woningtransacties in grote steden begin 2020 het kleinst: 0,4 procent.

Bovenstaand onderscheid wordt gemaakt op basis van grootte, maar verschillende beleggers investeren ook weer op een andere manier. Hier is moeilijker zicht op te krijgen. In hoofdlijnen vallen in ieder geval twee types te onderscheiden: mensen die huizen kopen, opknappen en verkopen voor een meerprijs – en mensen die huizen kopen om geld te verdienen aan de verhuur ervan.

Geen lid van de NVM

Hoeveel huizen er puur voor renovatie worden gekocht, kunnen zowel het Kadaster als de Nederlandse Vereniging van Makelaren (NVM) niet precies inschatten. Huych Mak van Waay van Mak Makelaardij snapt wel waarom. Zijn bedrijf koopt en renoveert woningen in het duurdere segment, en levert deze woonklaar op aan kopers. 'Vaak worden die huizen voor of tijdens het renovatieproces al verkocht, zodat kopers al hun wensen kunnen laten inwilligen.'

Die kopers hebben zich dan direct bij Mak van Waay gemeld, vertelt hij: ‘De meeste door ons verkochte woningen komen niet eens op de markt.’ Mak van Waay is ook geen lid van de NVM en zo gaat dat volgens hem vaker in zijn branche, 'dus het is niet gek dat de NVM en het Kadaster daar geen zicht op hebben.'

Turn Key-woningen

Volgens Mak van Waay is de vraag naar kant-en-klaar-woningen al sinds de kredietcrisis enorm toegenomen. Deze huizen worden ook wel 'turn key'-woningen genoemd, omdat kopers alleen nog maar de deur hoeven open te doen voor ze kunnen gaan wonen. Aanvankelijk verkocht Mak van Waay deze woningen als makelaar, maar nu koopt en renoveert hij deze via zijn eigen bedrijf.

Door de toegenomen vraag zijn er volgens Mak van Waay meer zogeheten 'huizenflippers' bijgekomen, maar hij ziet wel dat zij het lastiger krijgen: 'Ook voor hun wordt het aanbod kleiner.' Zelf richt Mak van Waay zich vooral op het ombouwen van kantoren naar woningen. Mede om die reden vindt hij niet dat investeerders als hij de markt uit balans brengen: 'Wij halen geen huizen van de markt, we voegen alleen kwaliteit toe.'

Verbouwen als hobby

Ook volgens hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft hebben huizenflippers weinig invloed op de markt: 'Dit zijn vaak mensen die op kleine schaal werken, soms zelfs als hobby.' Mensen die op in eenzelfde mate doen als Mak van Waay, zijn er volgens hem maar weinig: 'Daarvoor zijn de winstmarges vaak te klein.'

Als de krapte op de koopmarkt wordt veroorzaakt door investeerders, komt dit dus waarschijnlijk doordat koopwoningen worden getransformeerd tot huurhuizen en zo van de koopmarkt verdwijnen. Maar volgens Laurens van de Noort ligt de oorzaak van de krapte ergens anders: 'Er is de laatste jaren veel te weinig gebouwd. Dat komt door verkeerde prognoses van bevolkingsgroei, meer eenpersoonshuishoudens, te weinig bouwvakkers na de vorige crisis en de klimaateisen die nu – ook begrijpelijk – worden gesteld.' Bovendien hebben beleggers ook lang niet altijd baat bij krapte. 'Amsterdam is voor investeerders al een stuk minder interessant. Je kan die hogere koopprijzen niet blijven doorberekenen in de huurprijs.'

Onterechte zwarte piet

Van de Noort vindt het dan ook onterecht dat investeerders de zwarte piet toegespeeld krijgen: 'Nederland heeft de kleinste vrije huursector van heel Europa en ondanks dat investeerders vorig jaar meer kochten, is het aandeel van huurwoningen op de markt maar iets gegroeid. Er worden ook veel huurwoningen weer verkocht.'

Ook vraagt Van de Noort zich af hoe erg het is dat er meer huurwoningen bijkomen: 'In Nederland heerst het idee dat woningbezit goed is en huren slecht. Elk jaar trekt de overheid miljarden uit om kopen interessant te maken, bijvoorbeeld via de hypotheekaftrek. Ook voor sociale huurwoningen zijn er subsidies, maar voor vrije sectorwoningen is er niks. Terwijl experts erop wijzen dat er meer van dit soort woningen nodig zijn.'

Emancipatiemachines

In dit betoog krijgt Van de Noort enige bijval van Peter Boelhouwer. Ook hij schrijft de disbalans op de markt toe aan gebrekkig aanbod, en ziet niet alleen een tekort aan koopwoningen: 'Er zijn ook meer vrije huurwoningen nodig, vooral in de grote steden. Steden zijn emancipatiemachines: jonge mensen komen hier binnen, studeren, maken carrière, worden geconfronteerd met andere leefstijlen en vertrekken later vaak weer. Die doorstroom wordt onmogelijk als er te veel koopwoningen zijn. Dan komt alles vast te zitten.'

Wel is Boelhouwer er voorstander van dat gemeenten in sommige wijken een bewonersplicht kunnen instellen, waarbij kopers een woning ook echt zelf moeten betrekken. In Den Haag is wethouder Martijn Balster dit van plan. 'Zeker in een buurt als Laak zie je dat het uit de klauwen loopt qua leefbaarheid.' Ook ziet Boelhouwer een regulering van de huurprijzen in de vrije sector wel zitten: 'Dan blijft de stad betaalbaar voor iedereen.'

Buiten proportie

Volgens Van de Noort valt het erg mee met de huurprijzen in de vrije sector: 'Volgens cijfers van het ministerie van Binnenlandse Zaken is van alle woningen in Nederland maar 2 procent een huurwoning met een huur boven de duizend euro.'

Van de Noort heeft er begrip voor dat er maatregelen worden genomen om de leefbaarheid op peil te houden, maar vindt deze vaak buiten proportie: 'Ze raken niet alleen de personen die misbruik maken van de huidige schaarste, maar ook alle bonafide verhuurders. Neem de huurbevriezing door de coronacrisis: ook een zzp’er die een huis verhuurt als belegging voor zijn pensioen, maar in de problemen is gekomen door de crisis, mag de huur niet aanpassen aan de inflatie. En in de tussentijd stijgen de gemeentelijke lasten wel. Zo’n beleid is veel te generiek.'

Lees hier alles over de woningmarkt in onze regio.

Meer over dit onderwerp:
WONINGMARKT
Deel dit artikel: