Hoogleraar woningmarkt: 'Ouderen in grote huizen zijn het probleem niet'

Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft
Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft © ANP
REGIO - Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft is het niet eens met de conclusie van gemeenten dat ouderen met te grote huizen de woningmarkt verstoppen. De beste oplossing voor de woningcrisis ligt volgens Boelhouwer bij de gemeenten zelf.
'Nee', is het resolute antwoord van Peter Boelhouwer op de vraag of hij, net als de meeste gemeenten in de regio, denkt dat ouderen die in gezinswoningen moeten blijven wonen, de voornaamste oorzaak zijn van de woningcrisis. Ten eerste vindt de hoogleraar het vingerwijzen naar ouderen oneerlijk: 'Het overheidsbeleid is juist dat ouderen zo lang mogelijk thuis moeten blijven wonen. Dat kan het beste op een plek waar mensen zich fijn voelen.'
Bovendien lost het wegjagen van ouderen ook weinig op: 'Er is vooral een probleem voor jonge starters, en die hebben niet het vermogen om die gezinswoningen te betrekken als ze vrijkomen. Als ouderen doorstromen naar kleinere appartementen wordt de woningvoorraad misschien iets beter verdeeld, maar het zal geen groot verschil maken. Het probleem is uiteindelijk dat er te weinig huizen zijn.'
'Het overheidsbeleid is juist dat ouderen zo lang mogelijk thuis moeten blijven wonen'

Verhuurderheffing niet het ei van Columbus

Gemeenten wijzen inderdaad naar het gebrek aan goedkope koopwoningen als één van de grootste problemen in de crisis, maar nog vaker noemen zij een tekort aan sociale huurwoningen.
Ouderen die kleiner willen wonen vinden geen geschikt aanbod
Om die huurwoningen te bouwen, is het afschaffen van de verhuurderheffing niet het 'ei van Columbus', aldus Boelhouwer. Bijna 90 procent van de gemeenten in de regio noemt het afschaffen van deze belasting voor woningcorporaties wel als één van de beste oplossingen voor de woningproblematiek. De redenering achter deze maatregel, die ook is opgenomen in het regeerakkoord van Rutte IV, is dat woningcorporaties dan meer geld overhouden om nieuwe huizen te bouwen.

Geld niet het probleem

Maar, zegt Boelhouwer: 'De laatste jaren is geld niet het probleem, dat hielden veel corporaties juist over. Het probleem is dat er te weinig bouwmogelijkheden zijn. Woningcorporaties bezitten nauwelijks grond en zijn afhankelijk van gemeenten en commerciële partijen om grond beschikbaar te krijgen voor woningbouw.'
Daarmee doelt hij niet op een gebrek aan ruimte om te bouwen, maar op alles wat erbij komt kijken om die ruimte te kunnen gebruiken. Zo moet er vaak archeologisch onderzoek worden gedaan in de bodem en moet worden bekeken wat het effect is van woningbouw op dieren en planten in de omgeving – om nog niet te spreken over het aanleggen van een goede infrastructuur en voorzieningen.

Gebrek aan organisatiekracht bij gemeenten

Op deze obstakels lopen veel woningbouwprojecten stuk, zegt Boelhouwer. 'Daarvoor is de oplossing niet zozeer geld, maar organisatiekracht bij gemeenten. Zij hebben vaak een gebrek aan capaciteit, maar zijn wel degene die dit moeten regelen.' De door gemeenten veelgenoemde oplossing om meer regie te geven aan de Rijksoverheid, is volgens Boelhouwer dan ook niet helemaal de juiste.
Het is logisch dat het bouwen van meer koopwoningen in een laag prijssegment het makkelijker maakt voor starters om een huis te kopen, maar wat betekent het voor de woningmarkt als er meer sociale huurwoningen bijkomen? 'Het verkleint vooral de wachttijden', zegt Boelhouwer. 'Dat is een mooie oplossing voor spoedzoekers zoals gescheiden stellen, jongeren en statushouders.'

Beleggers nauwelijks genoemd als oorzaak

Uiteindelijk kan een toename van het aantal sociale huurwoningen ook leiden tot minder vraag naar vrije sectorwoningen, wat indirect particuliere investeerders in hun portemonnee raakt. Opvallend genoeg worden die beleggers nauwelijks genoemd als oorzaak van de wooncrisis, ondanks de grote aandacht hiervoor tijdens bijvoorbeeld de woonprotesten.
Boelhouwer had ook gedacht dat gemeenten dit meer zouden noemen, maar wijst er ook op dat de inmenging van beleggers vooral een probleem is in grote gemeenten als Den Haag (die dit wel noemde) en niet in heel de regio. Dat er niet wordt gesproken over de impact van jubeltonnen – waarbij jonge starters belastingvrij 100.000 euro van hun vermogende ouders krijgen – verbaast hem eveneens, 'maar ik ben het er wel mee eens dat dit geen groot probleem is'. Meer belastingen op schenkingen lost volgens Boelhouwer weinig op: 'Het verkleint weliswaar de verschillen binnen generaties, maar vergroot enkel de verschillen met anderen.'