Alphen wil 'stinkende' bedrijven onteigenen om woonwijk te bouwen: 'Het gaat vaker gebeuren'

© ANP
ALPHEN AAN DEN RIJN - Een veevoerfabriek en een zandhandel op bedrijventerrein Rijnhaven in Alphen aan den Rijn blokkeren de bouw van 1200 nieuwe woningen. Vanwege mogelijke stankoverlast die toekomstige bewoners kunnen ervaren, mogen er geen huizen worden gebouwd binnen een bepaalde straal van deze bedrijven. Donderdagavond beslist de gemeenteraad over het starten van een onteigeningsprocedure. Dat betekent dat Van der Bijl Mengvoerders en Zandhandel & Overslagbedrijf Van der Waal worden uitgekocht en verplicht moeten wijken. Kan dat zomaar?
Gert-Jan de Jager is advocaat bij Keppelhout, een advocatenkantoor dat onder meer gespecialiseerd is in vastgoedrecht en ondernemingsrecht. Aan hem legde Omroep West vijf vragen voor over onteigenen.

Onteigenen, hoe zit dat?

'Het begint met een bestemmingsplan. Zonder bestemmingsplan kun je niks. In het bestemmingsplan moet woningbouw toegestaan worden. Die bestemming moet verwezenlijkt worden', begint advocaat De Jager. 'Als grondeigenaren niet willen meewerken, kan onteigend worden. Je vraagt dan als gemeente aan de Kroon om te onteigenen. Dat is dan de start van de uitvoering van het bestemmingsplan.'
Advocaat Gert-Jan de Jager
Advocaat Gert-Jan de Jager © Keppelhout
Met de Kroon wordt de koning bedoeld, die op voordracht van de minister van Infrastructuur en Milieu een besluit neemt. Niet dat de koning er daadwerkelijk aan te pas komt, maar formeel tekent hij het besluit wel. De procedure wordt namelijk doorlopen door Rijkswaterstaat Corporate Dienst in Utrecht.
'Deze organisatie beoordeelt of de procedure volgens de kunst van het onteigenen is gegaan. Als de Kroon zegt dat het goed doorlopen is, is de gemeente er nog niet. Dan moet de gemeente de desbetreffende bedrijven nog dagvaarden bij de rechtbank om daadwerkelijk eigenaar te worden. Zo'n procedure duurt lang. Alleen bij de Kroon moet je al rekening houden met één jaar.'
Dit is het bedrijventerrein dat getransformeerd moet worden tot woonwijk
Dit is het bedrijventerrein dat getransformeerd moet worden tot woonwijk © Michel Looyenstein
Het is de bedoeling dat er aan de Rijnhavenkade, tussen winkelcentrum Baronie en zwembad De Hoorn, circa 2000 woningen worden gebouwd. Een deel van de nieuwe woonwijk is in de voorbije jaren al gebouwd. Ook is de haven zelf gerenoveerd. Zonder het uitkopen van Van der Bijl en Van der Waal blijft het aantal nieuw te bouwen woningen steken op ongeveer 850.

Wanneer mag een gemeente overgaan tot onteigenen?

'Dat hoeft niet alleen bij grote projecten te zijn. Ik heb weleens een procedure gehad over een fietspad, een heel klein dossier', legt de raadsman uit. 'Maar het algemeen belang moet dienen en de noodzaak moet er zijn. Grote hoeveelheden woningen is zo'n noodzaak en dient het algemeen belang.'
Verder mag onteigenen alleen als ultiem middel gebruikt worden. 'Dat is een voorwaarde. Je hebt de verplichting om er eerst pratend uit te komen. Net zoals je als gemeente binnen vijf jaar in dat gebied aan de slag moet. En een bedrijf moet volledig schadeloosgesteld worden.'
De uitgelichte woningen zijn de huizen die gebouwd kunnen worden na het uitplaatsen van beide bedrijven
De uitgelichte woningen zijn de huizen die gebouwd kunnen worden na het uitplaatsen van beide bedrijven © Gemeente Alphen aan den Rijn
Gesprekken over het verplaatsen van beide bedrijven hebben tot nu toe niet tot resultaat geleid. Daarom wordt, met steun van de Rijksoverheid en de provincie Zuid-Holland, nu een onteigeningsprocedure begonnen. Van het Rijk ontvangt Alphen 5 miljoen euro subsidie om de bedrijven uit te kopen. De provincie schenkt 1 miljoen euro, Alphen zelf legt 4 miljoen euro bij.

Wat is dan een passende vergoeding?

'Dat is enerzijds de werkelijke waarde van het onroerend goed. Taxateurs gaan aan de slag en waarderen wat de grond en gebouwen waard zijn', aldus De Jager. 'Daarnaast kan er ook inkomensschade worden geleden. Die moet ook gewaardeerd worden.'
Hoe dat gebeurt? 'Je waardeert de omzet op jaarbasis. Die wordt gekapitaliseerd en vervolgens volledig schadeloosgesteld met een factor 10. Als je als eigenaar van de grond met dit bedrijf dus 200.000 euro verdient in een jaar, moet je - bovenop de waarde van het onroerend goed - 2 miljoen euro krijgen. Dit gaat er dan vanuit dat het bedrijf stopt.'
Om deze twee bedrijven gaat het: Van der Waal (l) en Van der Bijl (r)
Om deze twee bedrijven gaat het: Van der Waal (l) en Van der Bijl (r) © Omroep West
Tijdens de commissievergadering van de gemeenteraad werd vorige week duidelijk dat gemeenteraadsleden, evenals verantwoordelijk wethouder Gerard van As, geen andere optie zien dan het uitkopen van de twee bedrijven. Het besluit wordt deze donderdagavond door de gemeenteraad geformaliseerd. Het is een hamerstuk op de agenda van de raadsvergadering.

En als een bedrijf nu doorgaat op een andere locatie?

'Dan zit het iets anders. Dan ga je kijken wat het kost om een bedrijf over te zetten. Naast het taxeren van de huidige grond, moet het uit te keren bedrag toereikend zijn om een nieuw stuk grond te kopen en daar een nieuw bedrijf op te bouwen. Ook kan het zo zijn dat een aanloopschadevergoeding betaald moet worden, omdat huidige klanten zich zullen terugtrekken, en moeten de verhuiskosten worden vergoed.'
Havenhuys is een van de appartementencomplexen dat (net) buiten de geurcontour ligt en in de voorbije jaren al is gebouwd in de Rijnhaven
Havenhuys is een van de appartementencomplexen dat (net) buiten de geurcontour ligt en in de voorbije jaren al is gebouwd in de Rijnhaven © John van der Tol
Van Van der Bijl Mengvoeders is bekend dat het bedrijf eerder heeft aangegeven mee te willen werken aan een verhuizing. Een plek in de buurt van de nabijgelegen Koningin Maximabrug is voor Van der Bijl bespreekbaar. Van der Waal heeft zich nooit uitgelaten over een eventuele nieuwe locatie. Voor allebei de bedrijven staat van begin af aan als een paal boven water: wij willen niet voor de kosten moeten opdraaien.

Gebeurt het vaak dat gemeenten bedrijven onteigenen?

'Je zal zien dat binnen- en buitenstedelijk steeds vaker pogingen ondernomen gaan worden. Dan kan het ook gaan om het transformeren en dus uitkopen van bedrijventerreinen voor woningbouw', voorspelt advocaat De Jager. 'We zullen ook wel moeten, want er zijn te weinig woningen. Gemeenten moeten gasgeven om woningen neer te zetten. Gaat dat niet goedschiks, dan maar kwaadschiks.'
Begin deze maand nog gaf wethouder Gerard van As (l) het startsein voor een volgend appartementencomplex
Begin deze maand nog gaf wethouder Gerard van As (l) het startsein voor een volgend appartementencomplex © GREEN Real Estate
De Alphense wethouder Gerard van As (Nieuw Elan, wonen) heeft geen interesse om vlak voor voor de besluitvormende gemeenteraadsvergadering met de pers te praten over de aanstaande zijnde onteigeningsprocedure. Ook Van der Bijl Mengvoeders en Zandhandel & Overslagbedrijf Van der Waal hebben besloten niet van de gelegenheid gebruik te willen maken om hun kant van het verhaal te vertellen.